Bij nieuwbouwplannen is 'betaalbaar' een belangrijk begrip. Veel gemeenten hanteren tweederde betaalbaar bouwen als uitgangspunt in hun woningbouwbeleid. Daarvan is dan vaak 20-30% sociale woningbouw (huurwoningen) en het resterend aandeel woningen moet dan onder een bepaalde grens worden gerealiseerd. Op dit moment is er een landelijke grens van € 390.000 v.o.n. (prijspeil 2024) die nog is ingesteld onder de vorige minister Hugo de Jonge.
Voor gemeenten is dit handig, want een heldere grens waar niet veel over te discussiëren valt. Maar dit landelijke gemiddelde is erg hoog. Hiervoor moet je al 2x modaal inkomen hebben. Dat is voor (jonge) starters niet haalbaar en zeker niet voor de toenemende groep 1-persoonshuishoudens (dit zijn in toenemende mate alleenstaande ouderen). Als je kijkt naar doelgroepen is er een groot verschil tussen (jonge) starters versus een 55+-er die een koopwoning achter laat en die daardoor vrijwel 1-op-1 kunnen verhuizen.
Niet te betalen met modale inkomens
Ik heb een klein onderzoekje gedaan 'op de achterkant van een bierviltje'. Zie de tabellen hiernaast. Ik ben daarbij uitgegaan van de huidige rente bij de 5 grootste hypotheekverstrekkers van Nederland. En een rente voor 5 jaar vast: iets dat starters veelal doen met hun eerste koopwoning. Dan kan je met een modaal inkomen als alleenstaande zo'n €200.000 tot €210.000 lenen (het is tegenwoordig afhankelijk van je energielabel).
En als tweeverdieners (beiden met modaal inkomen) kan je zo'n €420.000 tot €430.000 lenen. Je moet dus eigenlijk al een dubbel modaal inkomen hebben, wil je een betaalbare nieuwbouwwoning kunnen kopen. Als alleenstaande is een nieuwbouwwoning vrijwel onbereikbaar. Zeker nu de betaalbaarheidsgrens in 2025 naar €405.000 gaat. Het is dus een echte papieren tijger!
Regionale verschillen?
Daarnaast doet zo'n landelijke norm weinig recht aan regionale verschillen. Ik weet dat in de Randstad de huizenprijzen hoger liggen dan in de rest van Nederland. Dat betekent dat "betaalbare nieuwbouw" in de Randstad relatief lager oogt in vergelijking met de prijzen van bestaande woningen. In de Randstad zijn nieuwbouwwoningen daarom relatief makkelijker te bereiken voor starters dan in andere delen van Nederland waar de huizenprijzen van bestaande woningen lager liggen.
Regionaal betaalbaar
Om meer recht te doen aan de praktijk zou het voor gemeenten beter zijn om het begrip 'betaalbaar' realistisch te maken woningzoekenden die ook daadwerkelijk kopen. Je zou bijvoorbeeld kunnen kijken naar de modale WOZ-waarden in een regio/gemeente. Dan niet het gemiddelde, maar 'de mediaan': dus de meest voorkomende WOZ-waarde in een bepaald gebied (wijk/dorp/stadsdeel). Dat doet meer recht aan 'lokaal betaalbaar' en is dan passend bij een 'modaal inkomen' .
Daarmee wijk je af van het landelijk gemiddelde en is de norm daarmee minder helder; minder makkelijk als harde lijn weer te geven. Veel gemeenten zullen hier niet voor kiezen, wat dat levert meer discussie op. Maar het is wel veel reëler en veel praktijkgerichter. Het zou wel mijn pleidooi zijn. Kunnen we zoeken naar een regionale betaalbaarheidsgrens voor nieuwbouwwoningen? Dit als onderdeel van de nieuwe woondeals die nu veel worden opgesteld.